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青爱的限竞房 | 黄村最烫手限竞房卖掉八成 剩余小三居去化缓慢
北京头条客户端2019-04-29 16:43

位于北京地铁四号线西红门站的大兴荟聚购物中心,是目前整个大兴人民周末遛娃逛街最热门的休闲目的地。

守着大兴板块超百万的居住人口和地铁四号线、大兴线,这个拥有亚洲最大宜家旗舰店和上个上百个品牌的购物中心,近五年来客流量有增无减。

而从南三环到南五环的开发商,无论远近,西红门荟聚购物中心都被划为了自家项目最亮点的商业配套。

本周,北青限竞房踩盘小分队走访了金地·悦风华,看看这个被西红门荟聚商圈辖射、地段看着很优质却未受开发商追捧的限竞房究竟是“烫手”还是“抢手”。

变身真正临铁限竞房至少要2年

金地·悦风华地处大兴国家新媒体产业基地星光影视城附近,距离项目最近的地铁站是4号线高米店北站,从高米店北站打车到项目差不多10分钟左右。如果坐公交车的话,可以选择兴34路到星光影视园北门下,到达项目预计50分钟左右。销售人员告诉记者,除了从高米店北站坐车外,新宫地铁站也可坐专67路在星光影视园北门下。

记者实测了一下,从星光影视园北门步行到项目至少需要20分钟。再加上乘坐公车的时间,从项目到达地铁站就需要1小时10分钟左右。不过,规划中的地铁19号线二期设有星光影视城西站,据销售人员表示,该站距离项目大概500米左右。

公开资料显示,地铁19号线是一条穿越北京中心城区的南北向快线。连接大兴、昌平两个新城区。一期南起新宫北至牡丹园,其中草桥站将与新机场线实现同层换乘,预计2020年底完工通车。二期南段的规划由新发地站出发,经南苑、西红门东、星光影视城、磁各庄西站,终点站至海子角站,目前开工和通车时间均待定。

鉴于19号二期的进展还在等待官宣,实际出行利好至少3年后。所以现阶段,项目更适合有车的购房者。毕竟从项目上西侧的京开高速只需要10分钟时间,从项目东侧的槐房西路往北15分钟就能到达公益西桥,可以说是相当便捷了。

身处工业区居住氛围欠缺

作为南城传统核心区,大兴黄村经过近十年开发,目前已经形成了相对成熟的居住氛围。但严格意义上说,金地·悦风华属于黄村新区,发展速度相对滞后,周边居住氛围也并不浓厚。周边除了星光影视园外,基本都是一些在建工地和老小区,包括公租房小区高米店家园,以及泰中花园、郁花园社区、福苑小区等年代较久的普通住宅小区,高档住宅较少。

WechatIMG10771556517627_.pic.jpg项目周边配套也主要依靠新宫、高米店南、西门红的商圈辐射。开头提到的西红门荟聚购物中心距离项目4公里,开车10分钟可到。另外,开车10分钟路程内,东北侧有槐房万达广场,西侧有绿地缤纷城;30分钟车程内有世界之花假日广场。这些比较大的综合商业配套如果公交出行的话,基本都需要1-1.5小时。

其它配套中,在项目开车15分钟车程内,有已经投入使用的广安门中医院南区,以及规划中的大型综合三甲医院北京大学第一医院大兴南院区也正在建设中,预计2021年竣工交付;另外还有规划中的北京儿童医院南院区。

相对来说,项目周边学校配套较少,距离项目5公里范围内,目前只有景山大兴实验分校和北京师范大学大兴附属中学两所学校。不过,项目西侧有一片尚在规划中的教育用地,同时项目本身将配建一所幼儿园。

89平方小三居性价比弱 后期去化缓慢

近年来,大兴黄村的宅地供应并不算多。根据北京市规划和自然资源委员会官网公布的区域土地成交统计,2015年至今,大兴黄村仅成交10宗宅地,其中,2015年零供应,2016年成交2宗,2017年成交6宗,2018年成交1宗,2019年截至目前成交1宗。

金地·悦风华所在地块由金地远景在2017年10月30日以底价36亿元摘得,地块楼面价16356元/平方米,为区域极为少见的溢价率为0的宅地。

值得注意的是,该地块仅收到金地远景1家企业报价,业内曾评价认为该地块是黄村路东工业区最“烫手”的限竞房。

之所以这样说的原因,一是地块虽地处大兴黄村,拥有22万平方米的规划建筑面积,但仅有6.7平方为商品住宅规划建设面积。二是地块附加了多项特殊出让要求,包括公建部分自持比例需不低于50%、自持年限不低于20年;同时还要求配建9班幼儿园、建设区管理服务用房及开闭站各一处。三是地块住宅部分限价55000元/平方米,而据测算住宅楼面价约40000元/平方米,楼面价是限价的72%,项目利润微薄。

综上因素,操盘该地块不仅要求开发商有非常强的成本控制能力,同时对限竞房质量也提出了考验。

WechatIMG10841556517630_.pic.jpg从项目沙盘来看,整个住宅社区共有7栋楼,全部为15层高层产品,呈围合式布局,中间有2万平方米园林景观,楼间距约在55-78米之间。

公开资料显示,项目共有690套房源,其中89平方米三居540套,134平方米三居120套,139平方米四居30套。符合70/90要求,且全部为一梯两 户、南北通透设计。

销售人员告诉记者,项目大户型基本售罄,目前在售楼座包括3#、6#、7#、8#楼,基本都是89平方米小三居户型,总价490万元左右。

WechatIMG10801556517628_.pic.jpgWechatIMG10821556517628_.pic.jpgWechatIMG10811556517628_.pic.jpg项目提供的样板间展示也是89平方米小三居户型,记者参观时感觉,3.75米面宽的客厅让整个公共空间看起来还是比较敞阔的,也做出了两个明卫,据说交房时会附带简单装修。不足的是,北侧两个卧室空间相对局促,餐厅与入户门和主卧室都过近,功能性具备但舒适性削弱。

虽然金地·悦风华89平方米小三居户型比较方正,但近500万元的价格对比周边二手房来说,性价比并不突出。链家官网显示,项目周边二手房挂牌价在29000元-51000元/平方米左右。泰中花园一套156平方米左右三居挂牌价仅380万元,郁花园110多平方米三居挂牌价则在388万-488万元之间。

数据来源:链家官网

而金地·悦风华首期预计2020年9月交房,再加上半年装修期,购房者真正入住至少要等到2年后。同时,项目还受到拿本5年后才能上市交易的限制。相比之下,如果不考虑新房、社区园林、幼儿园的因素,周边二手房无论从户型还是价格上,性价比都要优于项目。

北京市住建委官网显示,项目从2018年8月29日开盘至今,住宅已签约505套,成交均价54374.96元/平方米,去化率近80%。今年北京有大量新限竞房正在排队入市,其中不乏地段、户型比项目优秀的,金地·悦风华剩余100多套产品去化率周期或将变得更加漫长。

文/北青网记者仰镜伊

编辑/李桁

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